Salió la nueva Ley de Alquileres: Que comience el juego

Salió la nueva Ley de Alquileres: Que comience el juego

por

Pachi Tabera
31 años
Abogada
Fundadora del Club de Abogadas
Titular del Estudio Jurídico "Quiroga & Tabera"
Presidenta de OCUJ

#ConsumidoresInteligentes

La nueva Ley de Alquileres que vino a modificar el Código Civil y Comercial de la Nación y ya festejó su primer cumple-mes.

Generando dudas e incertidumbres, halagos y especulaciones, alivios y pucheritos, vamos a detallar en esta columna cuáles son los puntos donde cambiaron las reglas del juego a partir del pasado 30 de junio del pandémico 2020.

Ya está vigente, así que no queda otra que leerla, aprenderla y jugarla. Bring it on!

La cocina
Foto: Canva

Las críticas y los halagos a la nueva normativa no tardaron en llegar, por ejemplo el Titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, manifestó estar de acuerdo con la nueva normativa específica pero sin dejar de mencionar que podrían corregirse detalles con las posteriores reglamentaciones de la misma.

También, desde la Asociación Inquilinos Agrupados, se celebró la sanción de la ley por considerar que “cambia radicalmente la forma de alquilar de los inquilinos, estableciendo un poco de equilibrio en la relación con el mercado inmobiliario”. Recordemos que el tema “alquileres” siempre fue esquivado por los órganos legislativos, ya que consideraban que la actividad comercial se regulaba sola con las naturales leyes de oferta-demanda, pero eso generaba en la práctica un desequilibrio entre locadores e inquilinos, desequilibrio que se profundizaba aún más con la intermediación de inmobiliarias y ni hablar, cuando la inmobiliaria es una cadena fuerte del mercado de las bienes raíces: ¡peor aún!

Cuestión que, con el tratamiento de ésta ley, además se visibilizó el actual problema de acceso a la vivienda en alquiles por parte de la población media. Al poner reglas claras a lo que antes fluctuaba oscilante en el mercado de oferentes y demandantes, se genera una plataforma más segura dónde contratar, cómo se diría en el picadito de fútbol: se marcó cancha.

Entre las críticas que se oyeron, se habló de que los propietarios ante esta ley iban a preferir vender antes que alquilar, lo que profundizaría el déficit habitacional para los inquilinos que necesitan alquilar. Sinceramente, éste no me parece un argumento razonable, más aún considerando la economía del país, dónde -todavía más en épocas de recesión como la actual- la mejor inversión es la propiedad inmueble, por lo que desprenderse de una sería una mala idea, preferible es una renta estable y quedarse con el inmueble. Por lo que intuyo que ese miedo de que se prefiera vender antes que alquilar no es atendible. De todas formas, este canto final lo entonará el mercado mismo y su reacción natural.

Foto: Canva

Los puntos principales de la nueva legislación:

  • Todos los contratos establecen un domicilio especial (que sirve para saber cuál es la jurisdicción donde se puede demandar, dónde notificar a la otra parte, etc). Con la nueva ley, además, se incluye que puede establecerse un domicilio electrónico donde se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones o intimaciones.
  • El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.
  • El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
  • El plazo mínimo del contrato se amplía a tres años: Recordemos que el anterior art. con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación, es decir, a excepción de:
  • Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular.
  • Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similar. Pero ¡ojo acá!, si el plazo del contrato supera los tres meses se presume que no fue hecho con esos fines.
  • Para guarda de cosas.
  • Para exposición u oferta de cosas o servicios en un periodo ferial.
  • Para los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato.
  • Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del inquilino. Las extraordinarias debe pagarlas el propietario.
  • Los gastos a cargo del propietario pueden ser compensados por el inquilino con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
  • La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
  • En cuanto a la garantía, el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc).
  • Sobre el valor de la garantía, el dueño del inmueble no puede requerir garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, pero si la garantía es de ingresos, puede elevarse a 10 veces el valor mensual de la locación. Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 (El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa) y 10 (Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios) de la Ley de Convertibilidad 23.928. Es decir, sí se puede indexar, actualizar o ajustar el valor del alquilar, lo que siempre se hizo en la práctica en realidad.
  • En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
  • Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
  • Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
  • Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación. Con esto se evitan litigios innecesarios, el desgaste del aparato judicial junto a la excesiva onerosidad y desgaste en el tiempo que conlleva llevar adelante un juicio.

Conclusión: las medidas por el momento parecen todas prudentes, veremos en la práctico cómo la viveza criolla las tergiversa o no, y allí se harán los ajustes de turcas me quiero imaginar. ¡Que comience el juego!

Al poner reglas claras a lo que antes fluctuaba oscilante en el mercado de oferentes y demandantes, se genera una plataforma más segura dónde contratar, cómo se diría en el picadito de fútbol: se marcó cancha".